Dnia 1 lipca 2022 r. weszły w życie przepisy „nowej ustawy deweloperskiej”. W dzisiejszym wpisie przedstawimy Państwu najważniejsze zmiany, kogo dotyczą i czy ustawa deweloperska może wpłynąć na kolejne wzrosty cen mieszkań w Polsce.
Na wstępie, należy zwrócić uwagę na fakt, iż w określonych sytuacjach będziemy mogli dalej stosować przepisy ustawy wcześniejszej. Aby można było je stosować, deweloper musi zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r. i rozpocząć sprzedaż. Jeżeli warunki zostaną spełnione, deweloper może stosować przepisy ustawy wcześniejszej do 1 lipca 2024 r. (tj. przez 2 lata dłużej). Pamiętać należy, iż w nowej ustawie deweloperskiej są przepisy, które muszą być bezwzględnie uwzględniane, niezależnie od sytuacji.
CEL NOWEJ USTAWY
Jak stwierdził autor projektu – Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nowelizacja ustawy deweloperskiej ma przede wszystkim zwiększyć ochronę nabywców mieszkań. Wprowadzone zmiany są określane jako rewolucyjne zarówno dla deweloperów, jak i nabywców. Przejdźmy do kluczowych zmian nowej ustawy.
DEWELOPERSKI FUNDUSZ GWARANCYJNY (DFG)
Największą zmianą wprowadzonych regulacji wydaje się powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. DFG pełni zadanie ochrony środków wpłacanych przez nabywców, np. w sytuacji upadłości dewelopera. Odnosi się również do banków prowadzących mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloperzy zobowiązani są odprowadzać składki na DFG, która będzie doliczana do ceny mieszkania, a co za tym idzie – będzie powodowała wzrost ceny mieszkań. Zgodnie z ustawą, składki będą wynosiły:
- 0,45% przy otwartym rachunku powierniczym,
- 0,1% przy zamkniętym rachunku powierniczym.
UMOWA REZERWACYJNA
Umowa rezerwacyjna była często stosowana w praktyce, lecz do pory nowelizacji z 1 lipca 2022 r., nie była uregulowana w przepisach. Umowa rezerwacyjna to umowa pomiędzy osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży a deweloperem, która polega na czasowym wyłączeniu z oferty sprzedaży lokalu albo domu wybranego przez rezerwującego. Przy zawieraniu umowy musimy pamiętać o wymogu zawarcia formy pisemnej umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna musi być oznaczona konkretną datą, a wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1% ceny ostatecznej lokalu.
ISTOTNA WADA LOKALU
Kolejnym nowym zapisem, z którego mogą być zadowoleni nabywcy, jest możliwość odstąpienia od umowy z deweloperem z powodu istotnej wady sprzedawanego lokalu. Nabywca, w trakcie odbioru lokalu lub domu jest uprawniony do dokonania odmowy odbioru, gdy stwierdzi wadę istotną. Niestety ustawodawca nie reguluje zagadnienia „wady istotnej”, co rodzi pewne ryzyko interpretacyjne. W takiej sytuacji rozsądne wydaje się skorzystanie z usług np. rzeczoznawcy, który w sposób profesjonalny ustali, czy w naszym przypadku mowa o istotnej wadzie.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej zbiera różne opinie. Część osób uważa, iż niektóre zmiany są nieadekwatne i niedostosowane do sytuacji na aktualnym rynku, bowiem pomimo zwiększenia bezpieczeństwa nabywców, podniosą się koszty inwestycyjne i skomplikowanie procesu, co przyczyni się do wzrostu cen mieszkań. Część zmian oczywiście postrzegana jest pozytywnie, lecz musimy pamiętać, iż każde obciążanie warunków rynkowych dewelopera przełoży się także na dłuższy czas oczekiwania i wyższe ceny mieszkań i domów, które już teraz są zdecydowanie za wysokie.
