Eksmisja bezpośrednio wiąże się z sytuacją, w której osoba bezprawnie zajmuje lokal. Może się to zdarzyć m.in. gdy po wypowiedzeniu umowy najmu oraz upływie czasu na opuszczenie lokalu – lokator nie ma zamiaru się wyprowadzać. Co w tym przypadku powinien zrobić właściciel zajmowanej nieruchomości?
EKSMISJA – DEFINICJA
Polskie prawo nie definiuje jednoznacznie pojęcia „eksmisji”. Przez termin należy rozumieć wszelkie działania prawne i faktyczne, które zmierzają do zmuszenia lokatora do opuszczenia zajmowanego bezprawnie lokum i wydania jej właścicielowi. Wyżej wymienione działania może podjąć właściciel, tj. osoba posiadająca tytuł prawny do użytkowania danej nieruchomości.
PODSTAWA PRAWNA DO ŻĄDANIA EKSMISJI
Co do zasady, podstawą do przeprowadzenia eksmisji jest powołanie się na przepis z art. 222 § 1 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, iż właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, by została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Analizując powyższy zapis, jeżeli lokator nie posiada „skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą” (tj. m.in. uprawnienie w formie dzierżawy, najmu, użytkowania wieczystego czy służebności gruntowej lub osobistej) – nie może rościć sobie praw do lokalu i nielegalnie go zajmować.
Czasami w sprawie o wydanie nieruchomości można bronić się podnosząc zarzut zasiedzenia, jeżeli zostały spełnione ku temu stosowne przesłanki.
KIEDY MOŻE DOJŚĆ DO EKSMISJI?
Powodami wszczęcia procesu eksmisji jest przede wszystkim sytuacja, w której nastąpiło samowolne zajęcie lokalu lub lokatorzy zamieszkują lokal pomimo zakończenia stosunku prawnego łączącego ich z właścicielem, np. po wypowiedzeniu umowy najmu.
Do eksmisji może dojść również z powodu wniosku właściciela sąsiedniego lokalu, który zgłasza rażące i uporczywe łamanie porządku domowego, które utrudnia mu korzystanie ze swego lokalu.
Na zagadnienie eksmisji możemy natknąć się również przy temacie rozwodu, gdzie jeden z małżonków może zawnioskować o eksmisję drugiego, np. gdy mieszkanie stanowi odrębny majątek jednego z małżonków, a obecna sytuacja uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
JAK WYGLĄDA PRZEBIEG EKSMISJI?
Proces eksmisji możemy podzielić na trzy etapy:
- wstępny – rozpoczyna go list do najemcy, w którym wzywa się go do dobrowolnego wydania zajmowanego bezprawnie lokalu;
- sądowy – ten etap następuje po bezskutecznym wezwaniu lokatora do opuszczenia zajmowanego lokalu. Powód (najczęściej właściciel) składa powództwo w sądzie ws. opuszczenia lokalu. Kolejno sąd ogłasza rozpoczęcie sprawy i wyznacza termin rozprawy. Gdy zapadnie wyrok i zostanie nadana klauzula wykonalności – powód może zwrócić się do komornika o przeprowadzenie eksmisji. Sąd ustala również czy danej osobie przysługuje prawo do lokalu socjalnego;
- egzekucyjny – jest to ostatni etap, w którym komornik wzywa lokatora bezprawnie zajmowanego lokalu do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie, przy czym musi ustalić, czy lokatorowi przysługuje np. tytuł prawny do innego lokalu lub prawo do lokalu socjalnego, bowiem osoba eksmitowana nie może po eksmisji „trafić na bruk”.
