W dzisiejszym artykule zajmiemy się jednym z istotnych aspektów prawa własności, a mianowicie służebnością drogi koniecznej. Jest to zagadnienie, które często pozostaje nieznane dla wielu osób, jednakże ma ono znaczenie szczególne dla właścicieli nieruchomości, których dostęp do posesji jest utrudniony lub nawet niemożliwy. Wstęp do tego tematu pozwoli nam lepiej zrozumieć istotę i konsekwencje służebności drogi koniecznej oraz sposób jej ustanowienia i funkcjonowania w praktyce. Przeanalizujmy zatem, czym dokładnie jest służebność drogi koniecznej oraz jakie ma znaczenie dla właścicieli nieruchomości.
Droga konieczna
Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, tj. drogi koniecznej.
Droga konieczna jest instytucją użyteczną w stosunkach sąsiedzkich. Dzięki niej możliwy staje się dostęp właściciela gruntu władnącego do drogi publicznej poprzez skorzystanie z prawa przejścia lub przejazdu przez grunt służebny położony bezpośrednio przy drodze publicznej. Droga konieczna może służyć do przejścia lub przejazdu (B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 145).
W jaki sposób możemy ustanowić drogę konieczną?
Drogę konieczną możemy ustanowić na kilka sposobów, tj.:
- poprzez przymusowe wytyczenie drogi koniecznej na podstawie postanowienia sądu (art. 145 kodeksu cywilnego),
- poprzez ustanowienie drogi przejścia lub przejazdu w umowie pomiędzy właścicielami gruntu (oświadczenie notarialne),
- poprzez zasiedzenie,
- w drodze decyzji administracyjnej w przypadku wywłaszczenia.
Przeprowadzenie drogi koniecznej – w jaki sposób powinno nastąpić?
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Ponadto, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Ale czym są interesy społeczno-gospodarcze? Zgodnie z doktryną, przebieg przeprowadzenia drogi koniecznej powinien być jak najmniej uciążliwy dla właściciela gruntu służebnego, który musi znosić fakt, że po jego gruncie będzie ktoś przechodził. Z kolei właściciel gruntu władnącego powinien korzystać ze swojego prawa w sposób oględny, tak aby nie zakłócać ponad przeciętną miarę prawa własności właściciela gruntu służebnego (B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 145).
Przesłanki ustanowienia drogi koniecznej
Podstawową przesłankę stanowi brak dostępu do gruntu władnącego z drogi publicznej. Droga konieczna może być ustanowiona również wówczas, gdy wprawdzie taki dostęp istnieje, ale ze względu na warunki mikroklimatyczne, np. podtopienia czy roztopy, przez znaczną część roku dostęp do nieruchomości gruntowej władnącej jest niemożliwy. Ustanowienie drogi koniecznej powinno być przeprowadzone w taki sposób, aby korzystanie z niej odbywało się z jak najmniejszym obciążeniem gruntów służebnych (B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 145).
Droga konieczna za wynagrodzeniem
Zgoda właściciela gruntu służebnego na ustanowienie drogi koniecznej może być udzielona pod warunkiem otrzymania stosownego wynagrodzenia. Nie ma ono charakteru odszkodowawczego. Żądanie wynagrodzenia nie jest zatem powiązane z ewentualnymi kosztami, jakie musiałby ponieść właściciel gruntu służebnego w związku z ustanowieniem drogi koniecznej.
Wyżej wymienione wynagrodzenie może przybrać postać kwoty jednorazowej lub ratalnej, płatnej np. w ratach rocznych. Może mieć postać pieniężną lub świadczeń w naturze, np. w produktach rolnych. Ustawodawca nie określa metody naliczenia wysokości takiego wynagrodzenia. Można jednak przyjąć, że jest ono miarkowane cenami rynkowymi dostępu do drogi publicznej, wzrostem wartości nieruchomości władnej przez fakt ustanowienia drogi koniecznej (B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 145).
Sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej
W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej, nabywca nieruchomości nabywa nieruchomość wraz z tymże obciążeniem.
Za powyższym przemawia przepis art. 1000 § 2 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym: służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia.
Stan prawny: maj 2024 r.
Fot.: unsplash.com
