Umowy deweloperskie – o czym należy pamiętać przy zakupie nieruchomości od dewelopera?

Zakup nieruchomości od dewelopera to dla wielu osób najważniejsza inwestycja w życiu. Aby proces ten przebiegł pomyślnie, konieczne jest zrozumienie specyfiki umów deweloperskich i świadomość potencjalnych pułapek. W tym artykule omówimy kluczowe aspekty, o których należy pamiętać przy zakupie nieruchomości od dewelopera.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska jest instytucją wprowadzoną do polskiego prawa ustawą z dnia 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Umowa deweloperska to umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Deweloper

Za dewelopera uważa się przedsiębiorcę (osobę fizyczną, osobę prawną i jednostkę organizacyjną prowadzącą we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie.

Nabywca

Za nabywcę natomiast uważa się osobę fizyczną, która w celu niezwiązanym bezpośrednio ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper – umowę deweloperską.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy m.in.:

• umowa deweloperska nie zawiera wszystkich obligatoryjnych elementów wymienionych w art. 35 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. m.in.: określenia stron, ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej czy określenie usytuowania lokalu mieszkalnego,
• jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach,
• jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach,
• w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie wynikającym z tych umów,
• w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej.

O czym należy pamiętać przy zakupie nieruchomości od dewelopera?

W przypadku zamiaru zawarcia umowy deweloperskiej polecamy dokonać m.in.:

• sprawdzenia wiarygodności dewelopera – przed podpisaniem umowy warto dokładnie sprawdzić wiarygodność i doświadczenie dewelopera. Warto zwrócić uwagę na wcześniejsze realizacje, opinie innych klientów oraz stabilność finansową firmy;
• analizy projektu inwestycyjnego – zaleca się dokładne zapoznanie się z projektem inwestycyjnym, w tym z planem zagospodarowania przestrzennego, standardem wykończenia mieszkań oraz infrastrukturą w okolicy;
• rzetelnego przejrzenia umowy – kluczowym elementem jest dokładne przeanalizowanie umowy pod kątem prawnym. Szczególną uwagę należy zwrócić na klauzule dotyczące kar umownych, możliwości odstąpienia od umowy czy warunków przeniesienia własności;
• analizy ubezpieczeń i gwarancji – upewnij się, że inwestycja jest odpowiednio ubezpieczona. Sprawdź również, jakie gwarancje i rękojmie oferuje deweloper na wypadek wykrycia wad budowlanych;
• analizy terminów realizacji i odbioru inwestycji – zwróć uwagę na terminy realizacji inwestycji oraz odbioru mieszkania. Ważne jest, aby były one realistyczne i zabezpieczone odpowiednimi klauzulami umownymi;
• analizy kosztów dodatkowych – zapoznaj się z wszelkimi dodatkowymi kosztami, które mogą pojawić się przy zakupie nieruchomości, takimi jak opłaty za podłączenie do mediów, koszty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych.
• konsultacji z ekspertem – rozważ skorzystanie z usług profesjonalnego pełnomocnika specjalizującego się w nieruchomościach, który pomoże przeanalizować umowę i doradzi w sprawach spornych.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości od dewelopera wymaga starannej analizy i świadomego podejścia do każdego elementu transakcji. Kluczowe jest zrozumienie umowy deweloperskiej, sprawdzenie wiarygodności dewelopera, a także zabezpieczenie swoich interesów poprzez umiejętne negocjacje i ewentualne konsultacje z ekspertami. Podejmując decyzję o zakupie, warto pamiętać, że jest to inwestycja długoterminowa, która powinna być dokładnie przemyślana.

Stan prawny: luty 2024 r.

Fot.: unsplash.com